Prawo w pigułce: zasady podwyżki czynszu najmu
Podstawowym prawem właściciela, który wynajmuje swój lokal mieszkalny (lub użytkowy) jest prawo do pobierania czynszu najmu. Najczęściej czynsz jest płacony przez najemcę w okresach miesięcznych. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony umowy ustaliły płatność czynszu w okresach np. kwartalnych. Wynajmujący ma także prawo do pobierania od najemcy innych opłat niezależnych od czynszu najmu, np. opłat za dostawy do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody oraz związanych z odbiorem ścieków i odpadów.
Ze zgodnym z prawem podwyższeniem czynszu za lokal mieszkalny, w trakcie trwania umowy, właściciel może mieć spore trudności. Przede wszystkim podwyżka czynszu nie może być dokonana częściej niż raz na sześć miesięcy. Termin ten jest liczony od dnia, w którym nastąpiła poprzednia podwyżka czynszu najmu.
Zasady dokonywania podwyżki czynszu są określone w ustawie o ochronie praw lokatorów (dalej jako uopl). W pierwszej kolejności właściciel musi „zapowiedzieć” chęć podwyższenia czynszu. Dokonuje tego poprzez wypowiedzenie stawki czynszu dotychczasowego. Wypowiedzenie stawki czynszu musi nastąpić w formie pisemnej. Ustne wypowiedzenie stawki nie wywoła żadnego skutku prawnego! Termin wypowiedzenia czynszu wynosi 3 miesiące, przy czym do tego terminu nie wlicza się miesiąca, w którym dokonano wypowiedzenia. Przykładowo: wypowiedzenie złożone w styczniu wywoła skutek dopiero od 1 maja.
Zgodnie z przepisami nie można również dowolnie podwyższyć wysokości czynszu. Zasady związane z ograniczeniem możliwości podwyżki czynszu są w tym zakresie dosyć skomplikowane, a dokonanie obliczeń, w jakiej wysokości można podwyższyć czynsz, jest bardzo trudne. W praktyce często można spotkać się z podwyżkami czynszu, nie popartymi żadnym uzasadnieniem. Jest to, z prawnego punktu widzenia, działanie nieprawidłowe.
Generalną zasadą, którą związana jest osoba wynajmującą lokal mieszkalny jest, że podwyżka czynszu w skali roku nie powinna przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Jeżeli właściciel chce podwyższyć czynsz, przekraczając tę granicę, może to zrobić tylko we wskazanych w uopl przypadkach. Po pierwsze gdy wysokość podwyżki czynszu nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem z roku poprzedniego. Po drugie gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Opisana w tym punkcie możliwość jest obwarowana jeszcze innymi warunkami:
a) wzrost związany ze zwrotem kapitału nie przekracza w skali roku 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu; b) wzrost związany ze zwrotem kapitału nie przekracza 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową; c) zysk (wyliczony przez właściciela) jest godziwy.
Jak widać, jest to sprawa dość skomplikowana i niestety odrobinę niejasna. Istnieje bowiem problem np. z jednoznacznym rozumieniem zapisu ustawowego o „godziwym zysku”.
Warto zaznaczyć, że to nie jest jeszcze koniec procedury. Najemca, poinformowany pisemnie o planowanej podwyżce czynszu, ma prawo zażądania od właściciela uzasadnienia tej podwyżki. Jeżeli najemca takie prawo zgłosił, to właściciel powinien udzielić mu w terminie 14 dni, pisemnej odpowiedzi. Właściciel musi uzasadnić przyczynę podwyżki oraz przedstawić jej kalkulację. Jeżeli we wskazanym terminie właściciel nie udzieli najemcy pisemnej odpowiedzi, to cała dotychczasowa procedura nie wywoła żadnego skutku prawnego. Podwyżka czynszu będzie bezskuteczna.
Następnie najemca może, w terminie 2 miesięcy, od dnia dokonania przez właściciela wypowiedzenia, wybrać dwie drogi działania: a) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Skutkiem odmowy jest zakończenie stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia; b) zakwestionować podwyżkę i złożyć do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo też jest zasadna, ale w innej wysokości, niż wskazał właściciel. W takim wypadku wykazanie zasadności wysokości podwyżki czynszu i jej zgodności z przepisami, w postępowaniu sądowym, leży po stronie właściciela.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy