Prawo w pigułce: pozbawienie właściciela prawa własności lokalu
Wydaje się niemożliwe, aby można było pozbawić właściciela prawa własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Przepisy prawa, a w szczególności prawa cywilnego, chronią przecież własność, jako jedno z najważniejszych praw rzeczowych. Prawo to pozwala właścicielowi na korzystanie i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem osób trzecich. Właściciel ma bowiem prawo rzecz posiadać, jej używać, pobierać pożytki z rzeczy i rzeczą dysponować, według swojej woli. Istnieją jednak przepisy prawa, zezwalające nawet na pozbawienie właściciela, prawa własności.
Zaznaczam, że przez „pozbawienie właściciela prawa własności”, należy rozumieć wyrażenie zgody przez sąd na zlicytowanie należącej do niego nieruchomości. Taka właśnie sytuacja przewidziana jest w ustawie o własności lokali.
Z prawem własności zarówno lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego, wiążą się nie tylko prawa i obowiązki dotyczące tegoż lokalu, ale także, a może przede wszystkim, prawa i obowiązki związane z częściami wspólnymi budynku, w którym lokal się znajduje. Właściciele lokali mają prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, albowiem każdy z nich posiada określony udział we współwłasności nieruchomości wspólnej. Ze wskazanym prawem wiążą się także określone obowiązki. Właśnie brak wypełnienia tych obowiązków przez właściciela lokalu mieszkalnego lub też naruszenie zasad korzystania z lokalu i części wspólnych, otwiera możliwość pozbawienia go własności lokalu.
Pierwszą, podstawową i najczęstszą przyczyną jest długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych od właściciela opłat. Właściciel obowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową. Każdy z członków wspólnoty zobowiązany jest do partycypowania w kosztach sprawowania zarządu nad nieruchomością. Dodatkowo, najczęściej na członków wspólnoty, nakładany jest obowiązek opłaty na tzw. fundusz remontowy. Wszystkie te opłaty służą jednemu celowi: utrzymaniu nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym, umożliwiającym wszystkim właścicielom lokali korzystanie z niej, czyli służą interesowi wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota winna podejmować działania mające na celu „zdyscyplinowanie” właściciela. Działania te obejmują wysyłanie wezwań do zapłaty, ponagleń płatności czy też nawet wystąpienia do sądu o zasądzenie należności na jej rzecz, łącznie z przeprowadzeniem postępowania egzekucyjnego.
Kolejną przesłanką jest wykraczanie przez właściciela przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Przykładem takiego zachowania może być bardzo głośnie odtwarzanie muzyki (nawet w porze dziennej), czy też urządzanie głośnych libacji alkoholowych. Takie zachowanie musi być rażące, czyli znacznie odbiegające od normy oraz uporczywe, czyli nie jednokrotne, lecz wielokrotnie powtarzające się. Również i w tej sytuacji zarząd wspólnoty winien wcześniej interweniować, żądając zaprzestania takich zachowań. Uporczywości można wówczas upatrywać również w braku pozytywnej reakcji na wezwania do zaprzestania dokonywanych naruszeń.
Ostatnią już przesłanką mogącą skutkować sankcją pozbawienia własności, jest niewłaściwe zachowanie się właściciela lokalu, które czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Czynnościami takimi może być m. in. długotrwałe uderzanie w rury kanalizacyjne lub instalacji centralnego ogrzewania, tworzenie barier na korytarzach, przechowywanie dużych ilości śmieci w lokalu, czy też „hodowla” psów lub kotów. W tym przypadku brak jest wymogu, aby zachowanie było rażące lub uporczywie. Wystarczającym elementem jest niewłaściwość zachowania.
Właściciel lokalu odpowiada za osoby w nim zamieszkujące, np. za zachowanie najemców. Nie jest konieczne, aby wskazane wyżej zachowania musiały być przypisane osobiście właścicielowi. Niektóre z nich mogą być bowiem „dziełem” osób, za zgodą właściciela, w lokalu przebywających. Konsekwencje zachowania się tych osób będzie jednakże ponosił właściciel lokalu.
Ostatecznie na wniosek wspólnoty, o zgodzie na zlicytowanie nieruchomości, orzeka sąd. Sprzedaż lokalu następuje w procedurze egzekucji z nieruchomości.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy