Korzystanie z nieruchomości związane jest z realizacją określnego prawa. Może to być realizacja swojego prawa własności lub prawa do posiadania nieruchomości np. na podstawie umowy najmu, użyczenia, dzierżawy. Często właśnie na podstawie umów, właściciel decyduje się ograniczyć swoje prawo do nieruchomości na rzecz osób trzecich. Może się jednak zdarzyć, że właściciel nie chce ograniczać swojego prawa do korzystania z nieruchomości, a mimo wszystko osoby trzecie będą z niej korzystać.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, kiedy ktoś, kto nie ma tytułu prawnego lub przynajmniej zgody właściciela, korzysta z nie należącej do niego nieruchomości, np. z mieszkania lub działki. Takie korzystanie może być świadome, nawet złośliwe, ale również nieświadome. Najczęściej taka sytuacja zachodzi, gdy: 1) dotychczasowy najemca lub dzierżawca nie opuszcza nieruchomości pomimo wygaśnięcia umowy, 2) osoba nieuprawniona zajmuje cudzą nieruchomość świadomie w złej wierze, np. w przypadku zasiedzenia, 3) osoba nieuprawniona zajmuje nieruchomość nie wiedząc, że nie przysługuje jej tytuł prawny do nieruchomości – ta sytuacja często ma miejsce w przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych. Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel i jakie roszczenia mu przysługują?
Możliwości podjęcia działań prawnych przez właściciela nieruchomości, zależą w dużej mierze od konkretnej sytuacji. Do działań tych należy prawo żądania od użytkownika jej wydania, zaniechania naruszeń oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Prawem właściciela jest także ubieganie się o wypłacenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i odszkodowania za jej zużycie, pogorszenie stanu lub utratę. Właścicielowi może przysługiwać także prawo zażądania zwrotu pobranych i niewykorzystanych pożytków albo zapłaty za nie.
Osobną kwestią, jest także możliwość ukarania, w zależności od konkretnego stanu faktycznego sprawy, nawet właściciela lub osoby naruszającej prawo własności, w drodze postępowania karnego. Jednym z zabronionych prawem karnym zachowań jest tak zwane naruszenie miru domowego. Pierwsze skojarzenie tej nazwy może wskazywać, że celem tego przepisu jest ochrona mienia i prawa własności z tym mieniem związanego. Tak jednak nie jest. Faktycznym przedmiotem ochrony jest wolność człowieka, a konkretnie jego prywatność, w tym prawo do swobodnego i wyłącznego korzystania z nieruchomości. Może się więc zdarzyć, że odpowiedzialność karną poniesie właściciel, który będzie chciał jedynie odzyskać przysługującą mu własność, a odpowiedzialności tej nie poniesie osoba naruszająca cudze prawo własności. Taka sytuacja zachodzi, gdy właściciel ograniczył swoje prawo do nieruchomości np. poprzez jej wydzierżawienie lub wynajęcie.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy