Często spotkać się można z kupowaniem nieruchomości „na kredyt”. Zwykle okres kredytowania, tego rodzaju inwestycji, wynosi 25-30 lat. Oczywiście każdy kredytobiorca, oprócz zobowiązania spłaty należności głównej wraz z odsetkami, ponosi także inne koszty i opłaty związane z udzieleniem kredytu, w tym prowizję, czy koszty związane z ubezpieczeniem kredytu.
Zdarza się, że taki kredyt zostaje przez kredytobiorcę spłacony przed czasem. Na przykład, nie w 30 lat, a w 20. Wydawać by się mogło, że mniejsze odsetki to jedyne, co udało się kredytobiorcy uzyskać dokonując wcześniejszej spłaty kredytu. Otóż tak nie jest. Osoby, które spłaciły kredyt przed terminem powinny otrzymać zwrot części poniesionych kosztów kredytu. Jeżeli liczona była prowizja lub poniesione zostały jakiegoś rodzaju inne opłaty bankowe, to wówczas bank ma obowiązek zwrócić ich część. Część podlegającą zwrotowi oblicza się proporcjonalnie do okresu skrócenia spłaty kredytu.
Zarówno Rzecznik Finansowy jak i Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazują jednoznacznie, że wcześniejsza spłata kredytu powinna pociągać za sobą konieczność zwrotu proporcjonalnej części kosztów poniesionych w ramach prowizji przygotowawczej czy innych opłat administracyjnych. Swoje stanowisko w tym zakresie opierają o interpretację art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z tą interpretacją, wskazany przepis obejmuje swoim zakresem całkowity koszt kredytu, na który składają się: “odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże jeżeli są znane kredytodawcy oraz koszty usług dodatkowych w przypadku, gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu – z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych ponoszonych przez konsumenta”.
Prawo do zwrotu części poniesionych opłat, w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, obejmuje zarówno kredyty hipoteczne, jak i konsumenckie. Warto przy tym pamiętać, że nie każdy kredyt gotówkowy jest kredytem konsumenckim. Aby zostać uznany za kredyt konsumencki, powinien on być udzielony: konsumentowi, odpłatnie, z przeznaczeniem na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą oraz nie wyższy nić 255 550 zł. Uzyskanie zwrotu prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu, zwłaszcza kredytu gotówkowego, bywa jednak problematyczne. Banki starają się przekonywać, że nie ma związku pomiędzy kwotą pobranej prowizji, a okresem finansowania, a co za tym idzie zwrot nie przysługuje.
W tej sprawie wypowiedział się również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 19 września 2019 roku TSUE orzekł, że jeśli kredytobiorca spłaca kredyt przed terminem, to koszty uzyskania kredytu powinny zostać zmniejszone proporcjonalnie do czasu spłaty. Trybunał wprost odniósł się przy tym do całkowitych kosztów kredytu, nie tylko do jego oprocentowania (wysokości odsetek). Zasadniczo orzeczenie TSUE jest zgodne z ogólnym, nie tylko polskim ale i europejskim trendem prowadzącym do lepszej ochrony kredytobiorców.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy