Pojęcie kaucji nieodłącznie kojarzone jest z wynajmem mieszkania. Słowo to, pochodzące z języka łacińskiego, oznaczało środek ostrożności, rozwagę. W znaczeniu środka ostrożności, zabezpieczenia jest rozumiane także dziś.
Kaucja stanowi swego rodzaju gwarancję prawidłowego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcę. Finansowo zabezpiecza wynajmującego, w ograniczonym co prawda zakresie, w przypadku niesolidności najemcy. Zasady związane z wynajmem lokalu mieszkalnego, dotyczące m.in. kaucji, jej wysokości oraz zwrotu określone są w przepisach o ochronie praw lokatorów. Przede wszystkim należy zauważyć, że chociaż wpłacenie kaucji nie jest obowiązkowe, to praktycznie każdy właściciel mieszkania będzie wymagał jej wpłacenia przy zawieraniu umowy.
Wysokość kaucji ustalana jest między stronami. Zwykle jej wartość wynosi od jednego do trzymiesięcznego czynszu najmu. Zgodnie z przepisami, wysokość kaucji nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Nie wlicza się tutaj innych opłat tj. woda, prąd, media.
Kaucja podlega pełnemu zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Dotyczy to sytuacji, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostało oddane przez najemcę w stanie niepogorszonym. Przy tym należy pamiętać, że pogorszenie stanu wyposażenia lokalu nie obejmuje zmian wynikających z normalnego jego użytkowania. Takie zwykłe zużycie nie daje prawa wynajmującemu do zatrzymania lub potrącania jakichkolwiek kwot z wpłaconej kaucji. Jeżeli najemca dokonał uszkodzeń lokalu lub znajdujących się w nim sprzętów, wynajmujący może potrącić z kaucji właściwą do naprawienia szkody kwotę.
Na tym tle może powstać oczywisty spór o to, czy kaucję należy zwrócić w całości, czy wynajmujący może z niej dokonać potrąceń. Zabezpieczeniem obu stron na taką okoliczność jest protokół zdawczo-odbiorczy. Protokół taki warto sporządzić nie tylko przy rozpoczęciu korzystania z lokalu, ale również przy zakończeniu trwania najmu. W protokole tym zawarte powinny być informacje o stanie technicznym lokalu, wyposażeniu lokalu i stopniu jego zużycia, stanie liczników poszczególnych mediów (woda, gaz, prąd) na dzień wydania/zdania lokalu, oraz wszystkie inne informacje i spostrzeżenia, które strony uznają za ważne. Protokół zdawczo-odbiorczy, podobnie jak właściwa umowa najmu, powinien zostać podpisany przez wszystkie strony umowy. Dodatkowo, w razie potrzeby, dobrze jest udokumentować stan lokalu za pomocą fotografii.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy