https://db2010.pl Tygodnik DB2010 GAZETA AGLOMERACJI WAŁBRZYSKIEJ

Prawo w pigułce: zaskarżanie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

Właściciele nieruchomości mieszkalnych lub użytkowych tworzą tzw. wspólnotę mieszkaniową i sami podejmują decyzje w sprawie zarządzania nieruchomością. Sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który równocześnie reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd reprezentuje również wspólnotę w stosunkach pomiędzy nią, a poszczególnymi właścicielami lokali.

W skład zarządu mogą wchodzić właściciele lokali. Mogą oni także powierzyć zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej. Czynności tak zwanego „zwykłego zarządu” zarząd podejmuje samodzielnie. Do takich czynności zaliczamy np. załatwianie spraw bieżących związanych z normalną eksploatacją nieruchomości, prace konserwacyjne, pobieranie opłat itd. Jednakże dla podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zwykły zarząd, niezbędna jest już uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej, czyli właścicieli.

Do czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością można przykładowo zaliczyć: 1) przyjęcie rocznego planu gospodarczego wspólnoty, 2) ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, czyli wynagrodzenia zarządcy, 3) udzielenie zgody na różnego rodzaju przebudowy lub nadbudowy w nieruchomości, 4) określenie wysokości opłat na fundusz remontowy, 5) udzielenie zgody na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu o przymusową sprzedaż lokalu.

Wszystkie decyzje członków wspólnoty, które przekraczają zwykły zarząd nieruchomością, zapadają w formie uchwał. Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wartości posiadanych przez właścicieli udziałów. Głosowanie większością głosów nie oznacza oczywiście, że uchwały zapadają jednomyślnie. W przypadku braku jednomyślności część właścicieli może zostać przegłosowana przez większość. Uchwała będzie jednak prawnie skuteczna.

Co w takiej sytuacji może zrobić „przegłosowany” właściciel lokalu? Przepisy przewidują, że właściciel niezadowolony z podjętej uchwały, może zaskarżyć ją do sądu. Zaskarżenie uchwały jest, jednakże możliwe tylko z kilku dość szczegółowo wskazanych powodów. Pierwszym z nich jest niezgodność uchwały z prawem. „Niezgodność z prawem” to pojęcie bardzo ogólne i w jego zakres wchodzi niezgodność uchwały z przepisami prawa materialnego (np. z ustawą o własności lokali) oraz niezgodność z procedurą dotyczącą podejmowania uchwał.

Następnym powodem umożliwiającym zaskarżenie uchwał jest niezgodność podjętej uchwały z umową właścicieli lokali. Właściciele lokali mogą w odrębnej umowie, zawartej w formie aktu notarialnego, określić zasady zarządu nieruchomością wspólną. Mogą na przykład określić zasady uprzywilejowanego korzystania przez poszczególnych właścicieli z części wspólnej nieruchomości np. udzielenie jednemu z właścicieli wyłączności z korzystania z pomieszczenia pralni. Jeżeli podjęta przez wspólnotę uchwała będzie z tymi umownymi ustaleniami sprzeczna, można ją zaskarżyć.

Kolejnym powodem zaskarżenia uchwały jest naruszenie zasad prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną. Oceny, czy uchwała zasady te narusza, dokonuje się, uwzględniając w szczególności, jej celowość gospodarczą, rzetelność oraz gospodarność, które powinny cechować zarządzanie nieruchomością. A tym samym znajdować odzwierciedlenie w treści uchwały.

Najczęstszą przyczyną zaskarżania uchwał jest jednakże naruszenie przez nią w inny sposób interesów skarżącego właściciela lokalu. O uchwale naruszającej interesy członka wspólnoty możemy mówić wówczas, gdy jest ona dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Za niekorzystną dla członka wspólnoty uchwałę uważa się również taką, która już w momencie jej podejmowania miała na celu jego pokrzywdzenie lub też wykonanie uchwały doprowadziło do pokrzywdzenia jednego lub kilku właścicieli lokali. Jedną z najbardziej dotkliwych uchwał, bez wątpienia, uderzającą wprost w interes właściciela lokalu, jest uchwała wyrażająca zgodę na wszczęcie procesu zawierającego żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Taka uchwała może być podjęta przez wspólnotę mieszkaniową w sytuacji, gdy właściciel lokalu: 1) długotrwale zalega z opłatami, 2) wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, 3) wykracza w sposób uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, 4) przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości uciążliwym.

Marcin Czwakiel

Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy

REKLAMA

REKLAMA