Umowa dożywocia jest rodzajem umowy cywilnoprawnej. Zawierając taką umowę właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. W zamian za otrzymanie nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie.
Umową dożywocia można przenosić wyłącznie prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Możliwe jest przeniesienie także udziału we współwłasności nieruchomości. Wiele osób posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Według obecnego stanu prawnego nie można, w ramach umowy dożywocia, dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Chociaż prawo to jest zbywalne, i można je np. sprzedać, to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest tym samym, czym jest prawo własności lokalu mieszkalnego. Być może w przyszłości ustawodawca zmieni przepisy, tak by również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogło stanowić przedmiot umowy dożywocia.
Zawierając umowę dożywocia, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Co przez to należy rozumieć? Dożywotnie utrzymanie najczęściej oznacza przyjęcie zbywcy, jako domownika tzn. pod swój dach, zapewnienie mu jedzenia i opieki. Obowiązki nabywcy powinny być jak najdokładniej określone w takiej umowie. Przepisy stanowią, że nabywca ma obowiązek, w braku innych ustaleń, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, zapewnić mieszkanie, energię elektryczną i opał. Powinien zapewnić mu również odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu, własnym kosztem, pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Z punktu widzenia prawa spadkowego istotne znaczenie ma to, że nieruchomość, którą za życia rozporządził spadkodawca, została wyłączona z jego majątku poprzez zawarcie umowy dożywocia. Wartości umowy dożywocia nie bierze się pod uwagę przy ustalaniu wartości przysługującego zachowku.
Od umowy dożywocia odprowadzany jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. W przypadku znacznego zaniżenia wartości nieruchomości, a tym samym i należnego podatku, może się zdarzyć, że urząd skarbowy zakwestionuje ustaloną wartość nieruchomości. Powstanie wówczas konieczność dopłaty podatku, w wysokości ustalonej przez urząd skarbowy.
Umowa dożywocia, jako umowa, której przedmiotem jest nieruchomość, musi – dla swojej ważności – zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to o tyle istotne, że taka umowa, zawarta bez udziału notariusza, jest prawnie nieważna.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy