https://db2010.pl Tygodnik DB2010 GAZETA AGLOMERACJI WAŁBRZYSKIEJ

Prawo w pigułce: eksmisja po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego

Prawo w pigułce: eksmisja po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może ulec zakończeniu na dwa sposoby: przez jej wygaśnięcie, czyli z upływem okresu, na który została zawarta lub przez jej rozwiązanie, czyli z upływem okresu jej wypowiedzenia. Co zrobić, jeżeli najemca lokalu nie chce go opuścić?

W pierwszej kolejności wynajmujący powinien wezwać najemcę do opróżnienia lokalu mieszkalnego. Musi to zrobić na piśmie, a jego podpis pod takim wezwaniem musi być urzędowo poświadczony. Oprócz notariusza podpis może poświadczyć również wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Wezwanie powinno zawierać, co najmniej: 1) wskazanie stron umowy, 2) powołanie się na przedmiotową umowę i wskazanie przyczyny jej zakończenia, czyli upływ terminu, na jaki została zawarta lub terminu wypowiedzenia umowy, 3) wskazanie terminu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące winny opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia pisma z żądaniem opuszczenia lokalu.

W takiej sytuacji mogą wystąpić pierwsze problemy związane z doręczeniem najemcy pisma zawierającego wezwanie do opróżnienia lokalu. Przepisy nakładają na strony umowy obowiązek zgłaszania zmiany adresu zamieszkania. Jeżeli najemca nie zgłosił zmiany swojego adresu, to korespondencję wynajmujący powinien wysłać na adres znajdujący się w umowie. Bez znaczenia jest w tym wypadku czy najemca korespondencję odbierze, czy też nie. Jeżeli bowiem korespondencji nie odbierze, to zastosowanie znajduje tzw. domniemanie doręczenia korespondencji.

Kolejnym problemem, jaki może się pojawić, jest kwestia postępowania, jeżeli najemca nie chce się wyprowadzić. Właśnie do takiej sytuacji przydaje się akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji. To właśnie temu aktowi notarialnemu sąd nada klauzulę wykonalności, bez konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego o nakazanie opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego. Czynność ta umożliwia wynajmującemu wszczęcie i przeprowadzenie skutecznej egzekucji polegającej na przymusowym „wyprowadzeniu” najemcy i osób z nim zamieszkujących z lokalu.

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności, który składa się w sądzie, należy dołączyć: 1) żądanie opróżnienia lokalu, które zostało doręczone najemcy. Jeżeli brak jest potwierdzenia odbioru żądania (pisma) przez najemcę wystarczające jest dołączenie dowodu nadania listu poleconego na adres najemcy, 2) dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu, jako właścicielowi, tytuł prawny do mieszkania (może to być odpis księgi wieczystej lub akt notarialny nabycia własności mieszkania), 3) potwierdzenie zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego (najczęściej będzie to dokument zgłoszenia najmu okazjonalnego do opodatkowania), 4) umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego, 5) akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w oryginale).

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności sprawę należy skierować do komornika.

Dlaczego konieczne jest złożenie potwierdzenia zgłoszenia w urzędzie skarbowym potwierdzenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego? Powody są dwa. Pierwszym jest generalny obowiązek dokonania przez wynajmującego, jako właściciela, takiego pisemnego zgłoszenia w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Właściwym jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego.

Drugi powód wynika z pierwszego. Jeżeli dokonano odpowiedniego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego, to wyłączone jest stosowanie przepisów dotyczących obowiązku dostarczenia najemcy eksmitowanemu lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego. Eksmisja najemcy i osób z nim zamieszkujących może nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Postępowanie sądowe sprowadza się wyłącznie do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie orzeka w ogóle o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również w takim przypadku okres ochronny najemcy przy tzw. eksmisji na bruk.

Jakie są skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego?

Najprościej rzecz ujmując wynajmujący traci wszelką ochronę w sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu. Przestają obowiązywać zasady związane ze stawką czynszu najmu i możliwościami podwyżki tej stawki. Przede wszystkim jednakże przestaje obowiązywać „szybka ścieżka” umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu i eksmisję najemcy, a zastosowanie zaczynają mieć przepisy, dotyczące najmu zawartego na zasadach ogólnych, z pełnymi konsekwencjami związanymi z lokalami socjalnymi i zamiennymi należnymi eksmitowanemu najemcy.

Marcin Czwakiel

Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy

REKLAMA

Click Here