Prawo w pigułce: eksmisja z lokalu mieszkalnego
Problem eksmisji z mieszkania jest niezwykle istotny z punktu widzenia zarówno najemcy, jak i wynajmującego lokal mieszkalny. Eksmisja to nic innego jak nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego z uwagi na zakończenie stosunku najmu lub też z innych przyczyn wskazanych w przepisach prawa.
Te inne przyczyny to możliwość rozwiązania przez sąd stosunku prawnego (umowy najmu) z lokatorem lub współlokatorem w sytuacji, gdy lokator ten narusza obowiązujące zasady korzystania z budynku lub mieszczącego się w nim lokalu. Zasady te mogą być określone regulaminami (np. wspólnot mieszkaniowych), ale nie muszą. Zasady te wynikają również z obowiązujących powszechne zasad współżycia społecznego. Naruszenie tych zasad musi być rażące lub uporczywe. Oznacza to, że zachowanie lokatora, wykraczające poza normalny porządek domowy, musi znacznie – właśnie w sposób rażący – przekraczać obowiązujące reguły.
Do wystąpienia z powództwem w tym zakresie upoważniony jest inny lokator zamieszkujący z lokatorem naruszającym obowiązujące reguły, jak i właściciel innego lokalu znajdującego się w budynku, w którym dochodzi do ekscesów. Oczywiście z powództwem takim może wystąpić również właściciel lokalu.
Generalnie sąd może również nakazać eksmisję aktualnego, jak również byłego małżonka, ale tylko w określonych sytuacjach, gdy swoim rażąco nagannym zachowaniem, uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Rażąco naganne będą wszystkie zachowania, które uniemożliwiają zamieszkiwanie z taką osobą (wywoływanie awantur, stosowanie przemocy fizycznej, ale i psychicznej wobec domowników, wynoszenie przedmiotów z domu itp.).
W każdym przypadku eksmisji sąd rozważa, czy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny, i jeżeli uzna to za właściwe, orzeka o prawie do najmu lokalu socjalnego.
Żeby lokal mógł być uznany za lokal socjalny musi spełniać określone warunki. Musi posiadać odpowiednie wyposażenie (co najmniej instalację wodną i elektryczną), a jego stan techniczny powinien umożliwiać zamieszkiwanie w nim. Powierzchnia pokoi, przypadająca na jednego członka rodziny najemcy, nie może być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku, gdy uprawnionym jest wyłącznie jedna osoba, powierzchnia minimalna lokalu nie może być mniejsza niż 10 m2. Dodatkowo, lokal socjalny może być lokalem o obniżonym standardzie z tego względu, że stawka czynszu najmu takiego lokalu, nie może przekroczyć stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie mieszkaniowym gminy.
Prawo do najmu lokalu socjalnego przysługuje osobom, które utraciły prawo do najmu lokalu dotychczas zajmowanego. Prawo to obejmuje także osoby, które zajmowały lokal również na podstawie umowy użyczenia. Nadto dotyczy to osób, które wprawdzie zamieszkiwały z najemcą, ale tytułu prawnego do lokalu nie miały, czyli tzw. domowników.
Ustalając prawo do najmu lokalu socjalnego po eksmisji, sąd bada przede wszystkim, jak do tej pory dana osoba lub osoby korzystały z lokalu mieszkalnego (czy dbały w sposób odpowiedni o lokal, czy nie niszczyły urządzeń sanitarnych zainstalowanych w lokalu itp.). Podstawowym jednakże elementem, który podlega ocenie sądu, jest sytuacja materialna i rodzinna osób, którym uprawienie ma przyznać.
Generalną zasadą jest, że niektórym osobom prawo do umowy najmu lokalu socjalnego przysługuje „z urzędu”. Do osób tych należą kobiety w ciąży, małoletni poniżej 18 roku życia, osoby niepełnosprawne i ubezwłasnowolnione oraz osoby sprawujące opiekę nad ubezwłasnowolnionym wspólnie z nim zamieszkałe, osoby obłożnie chore, emeryci i renciści, bezrobotni oraz inne osoby ustalone uchwałą rady gminy.
Sąd może jednak odmówić wyżej wskazanym osobom prawa do umowy najmu lokalu socjalnego, jeżeli osoby takie mają możliwość zamieszkać w innym lokalu niż w tym, który dotychczas był przez nich zajmowany (np. kobieta w ciąży jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmuje innym osobom), albo jeżeli sytuacja materialna takiej osoby pozwala na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Inaczej mówiąc stać taką osobę (wysokie zarobki) na wynajęcie mieszkania, czy też posiada oszczędności zezwalające na zakup mieszkania.
Równocześnie sąd może orzec o braku uprawnienia do umowy najmu lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja ma być orzeczona w związku z niewłaściwym zachowaniem się lokatora.
W pewnych sytuacjach sąd może przyznać prawo do lokalu socjalnego, jeżeli jest to uzasadnione zasadami współżycia społecznego. W takiej sytuacji muszą zaistnieć szczególne warunki. Najczęściej zasady te są stosowane w stosunku do osób samotnie wychowujących dzieci, będących jednocześnie ofiarami przemocy domowej, które nie mają możliwości podjęcia pracy zarobkowej.
Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego, czyli zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z osobą eksmitowaną, spoczywa na gminie.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy