Prawo w pigułce: prawa i obowiązki najemcy lokalu
Regulacja zasad współpracy pomiędzy najemcą a wynajmującym (właścicielem lokalu) jest kwestią niezwykle istotną. Oprócz konkretnych zapisów, które znajdują się zwykle w umowie, istnieją odgórne przepisy, mające znaczący wpływ na kształt stosunku obydwu stron. W dzisiejszym artykule omówię prawa i obowiązki najemcy. Będąc po jednej i drugiej stronie, warto wiedzieć do przestrzegania jakich reguł zobowiązują aktualnie obowiązujące przepisy.
Podstawowym prawem najemcy mieszkania jest żądanie możliwości zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu, czyli żądanie wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego, w stanie umożliwiającym korzystanie z lokalu. Najemca ma także prawo wymagać od wynajmującego umożliwienia korzystania z mediów (energii elektrycznej, wody, gazu itp.).
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest natomiast dokonywanie opłat czynszu najmu i wszystkich innych opłat związanych z wynajmowanym lokalem (za zimną i ciepłą wodę, ścieki, energię elektryczną, wywóz śmieci itp.). Za realizację wskazanego wyżej obowiązku płatności czynszu i opłat odpowiedzialne są, solidarnie z najemcą, również osoby pełnoletnie stale wspólnie z nim zamieszkujące w wynajmowanym lokalu.
Oprócz tego obowiązku, najemcę obciąża również: utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym, dbanie oraz ochrona przed dewastacją lub uszkodzeniem części wspólnych budynku np. klatek schodowych, korytarzy itp. Dodatkowo najemca ma obowiązek bieżącej naprawy i konserwacji: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz płytek ceramicznych bądź szklanych, okien i drzwi, mebli, które zostały trwale wbudowane w substancję lokalu (np. zabudowana szafa wnękowa).
Wskazane obowiązki naprawy i konserwacji oraz – w razie takiej potrzeby – dodatkowo obowiązek dokonania wymiany, dotyczą także: trzonów kuchennych i kuchni, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek (w całości z syfonami i bateriami), instalacji elektrycznej (z tym, że wymiana, w razie konieczności, obciąża wynajmującego), pieców węglowych i akumulacyjnych (w tym wymiany ich zużytych części), etażowego centralnego ogrzewania, przewodów kanalizacji sanitarnej, z obowiązkiem niezwłocznego usuwania ich niedrożności.
W zakresie pozostałych elementów wyposażenia, najemca zobowiązany jest do ich naprawy i konserwacji poprzez malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów, a także malowania okien i drzwi. Wszystkie powyższe naprawy, obciążają najemcę, w zakresie w jakim potrzeba ich dokonania wyniknęła z normalnego zużycia.
Rozliczenia po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego
Najemca lokalu mieszkalnego, po zakończeniu najmu, ma obowiązek odnowienia lokalu, który najmował. Przepisy szczegółowo nie określają, co należy rozumieć przez odnowienie lokalu. Najczęściej przyjmuje się, że lokal został odnowiony jeżeli ściany i sufity zostaną pokryte nową farbą. Jeżeli w trakcie trwania najmu zniszczone zostały, ponad miarę normalnego zużywania, podłoga lub drzwi, to należy położyć na nie także nową powłokę lakierniczą lub nawet je wymienić. Obowiązkiem najemcy jest również poczynienie napraw, które w trakcie trwania najmu należały do wyżej wskazanych obowiązków najemcy.
Trochę inaczej przedstawia się sprawa z kuchenkami gazowymi lub elektrycznymi, podgrzewaczami wody, czy to gazowymi (tzw. junkersy), czy też elektrycznymi, wannami, brodzikami i umywalkami, jak również z armaturą zezwalająca na korzystanie z tych urządzeń. Jeżeli elementy infrastruktury wraz z armaturą, o której wyżej pisałem, zostały zużyte, to najemca ma obowiązek zwrócić ich równowartość wynajmującemu.
Z tak przyjętego sposobu rozliczeń stron umowy najmu widać jak ważne jest sporządzenie szczegółowego (opisowego, z uwzględnieniem określenia stopnia zużycia poszczególnych elementów lokalu) protokołu zdawczo-odbiorczego z przekazania lokalu, w dniu jego przejmowania.
Jeżeli w lokalu najemca przeprowadził prace remontowe, które – jako najemcę – go obciążały, to nie może żądać zwrotu wartości tych prac. W przypadku, gdy zostały wykonane prace, które ulepszyły lokal (np. wymiana okien, które były zniszczone) najemcy przysługuje zwrot kosztów wykonania tych prac. Muszą jednakże być spełnione pewne warunki. Przede wszystkim na dokonanie ulepszeń lokalu należy mieć pisemną zgodę wynajmującego, wyrażoną przed rozpoczęciem tych prac. Pisemna zgoda wynajmującego może być także zawarta w umowie najmu, w której to, również wspólnie, określony zostać powinien sposób rozliczeń tych prac ulepszających.
W sytuacji, gdy brak było zgody wynajmującego na dokonanie ulepszeń w lokalu, a co za tym idzie, brak było również pisemnego ustalenia sposobu rozliczeń, to – w zależności od okoliczności – wynajmujący może żądać, aby najemca usunął dokonane ulepszenia lub wynajmujący może ulepszenia zatrzymać, przy czym wartość tych ulepszeń zobowiązany jest zwrócić najemcy.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy