Prawo w pigułce: najem bez tajemnic – informacje podstawowe
Najem to niezwykle popularna forma korzystania z rzeczy, która stanowi własność innego podmiotu. Z dzisiejszego artykułu Czytelnicy Tygodnika DB 2010 dowiedzą się przede wszystkim jakie są podstawowe akty prawne regulujące zawieranie umów najmu oraz jakie niezbędne elementy powinna zawierać kompletna umowa najmu. Jest to pierwszy z serii artykułów o najmie, w których postaram się przybliżyć w sposób dostępny dla osoby, która nie jest prawnikiem, informacje o tym, co jako najemca lub wynajmujący, należy wiedzieć o najmie lokali, w szczególności lokali mieszkalnych, w tym zwłaszcza o przysługujących prawach, ale i obowiązkach poszczególnych stron umowy.
Czym jest najem?
Najogólniej ujmując najem to zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do jej używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. W zamian za to najemca jest zobowiązany do zapłaty czynszu najmu w uzgodnionej wysokości. Wynajmującym jest zatem ten, kto ma prawo do dysponowania rzeczą i ogranicza on swoje prawo, zezwalając najemcy na korzystanie z rzeczy. Można sobie jednak wyobrazić również sytuację, w której wynajmującemu prawo do lokalu nie przysługuje np. gdy syn, nie posiadając upoważnienia od rodziców, wynajmuje ich mieszkanie pod ich nieobecność, chcąc sobie dorobić. Zawarta przez niego umowa też będzie ważna. Konsekwencje takiego stanu faktycznego przedstawię w kolejnym artykule.
Co może być przedmiotem najmu?
Przedmiotem najmu mogą być ruchomości i nieruchomości. Dla przykładu, jako ruchomość można wskazać samochód, zaś jako nieruchomość lokal mieszkalny lub użytkowy. W niniejszym wpisie zajmiemy się jednak wyłącznie najmem lokali mieszkalnych.
Podstawy prawne zawarcia umowy najmu
W przepisach prawa znajdujemy aż trzy podstawowe regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych. Są to: 1) regulacja zawarta w Kodeksie cywilnym – jest najczęściej stosowana w przypadku zawierania tego typu umów. Stosuje się ją w ścisłym powiązaniu z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2019 r. poz. 1182, ze zm.) zwaną dalej u.o.p.l.; 2) regulacja zawarta we wskazanej w pkt 1 u.o.p.l. – określająca zasady najmu okazjonalnego, 3) regulacja zawarta również we wskazanej wyżej u.o.p.l. wyznaczająca zasady najmu instytucjonalnego.
Najem lokalu mieszkalnego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i u.o.p.l.
Warto wiedzieć, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nie musi być zawarta na piśmie. Zawierając taką umowę, dla zabezpieczenia swoich praw, zdecydowanie warto jednak zastosować formę pisemną. Jeżeli umowa najmu nie została zawarta w formie pisemnej, i z okoliczności jej zawarcia wynika, że ustalony czas jej trwania jest dłuższy niż rok, to uznaje się taką umowę jako zawartą na czas nieokreślony. Zawarcie pisemnej umowy najmu zapewnia każdej ze stron umowy stabilność prawną, a tym samym możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem, w oparciu o dokument umowy.
Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?
Wynajem nieruchomości, a w szczególności lokali mieszkalnych rządzi się określonymi zasadami. Umowa najmu powinna zawierać co najmniej: szczegółowe oznaczenie stron umowy; przedmiot najmu – położenie mieszkania (adres numer budynku i lokalu w nim się znajdującego), ilość pomieszczeń, wielkość pomieszczeń; prawa i obowiązki wynajmującego; prawa i obowiązki najemcy; wysokość czynszu i innych opłat związanych z najmem; czas trwania umowy najmu.
Dla bezpieczeństwa finansowego i prawnego obu stron umowy załącznikiem do umowy najmu powinien być również protokół przekazania lokalu (zwany protokołem zdawczo-odbiorczym). W protokole tym zawarte powinny być informacje: o stanie technicznym lokalu; wyposażeniu lokalu i stopniu jego zużycia; stanie liczników poszczególnych mediów (woda, gaz, prąd) na dzień wydania lokalu najemcy; inne, które strony uznają za ważne.
Protokół zdawczo-odbiorczy, podobnie jak właściwa umowę najmu, powinien zostać podpisany przez wszystkie strony umowy.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy