https://db2010.pl Tygodnik DB2010 GAZETA AGLOMERACJI WAŁBRZYSKIEJ

Prawo w pigułce: rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość

Często nieruchomości (lokalowe, gruntowe) stanowią współwłasność wielu osób i zdarza się się, że przy współwłasności rzeczy, pomimo wielu współwłaścicieli, tylko jeden z nich ponosi na nią wydatki – inwestuje i ulepsza. Przysługują mu wobec tego roszczenia o zwrot poniesionych nakładów na nieruchomość od pozostałych współwłaścicieli. Nakłady te rozliczone mogą być podczas trwania współwłasności, ale najpóźniej rozliczenia takich nakładów można dokonać w momencie znoszenia współwłasności nieruchomości.

Najogólniej rzecz ujmując, nakładami nazywa się wydatki poniesione na daną rzecz. Kodeks cywilny używa dwóch pojęć: nakłady konieczne i nakłady inne. Rozróżnienie takie wynika z celu, dla którego osiągnięcia nakłady zostały poczynione. Nakładami koniecznymi będą wydatki, których celem jest utrzymanie normalnego stanu rzeczy, umożliwiającego prawidłowe z niej korzystanie. Nakłady poczynione w innym celu pozostaną poza granicami nakładów koniecznych i będą to nakłady inne. Do nich zaliczamy nakłady użyteczne i zbytkowne.

Nakładami koniecznymi mogą być np. remonty bieżące. Można przyjąć, że bez ponoszenia nakładów koniecznych, rzecz nie mogłaby istnieć w dotychczasowym stanie i być wykorzystywana zgodnie z jej przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne). Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Nakłady użyteczne podnoszą więc funkcjonalność i użyteczność rzeczy. Z kolei nakłady zbytkowne to nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby dokonującej tych nakładów. Nakłady zbytkowne mogą, lecz nie muszą zwiększać wartość nieruchomości.

Współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na rzecz wspólną stosunkowo do wielkości posiadanych udziałów. Poprzez wydatki należy rozumieć wszelkiego rodzaju nakłady na rzecz. Będą to zarówno nakłady konieczne jak i użyteczne. Jeżeli współwłaściciele regulując kwestię zarządu nieruchomością wspólną, takie wydatki przewidzieli to również nakłady zbytkowne. Do ciężarów zalicza się wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z rzeczy, które nie stanowią nakładów np. podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie.

Jeżeli współwłaściciel, poniósł wydatek lub ciężar na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu poniesionego kosztu, w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności. Roszczenie takie przysługuje względem tych osób, które były współwłaścicielami rzeczy w dacie czynienia nakładów na nią lub ponoszenia ciężarów. Należy pamiętać, że w procesie sądowym strona żądająca rozliczenia nakładów i ciężarów powinna udowodnić to żądanie zarówno, co do zasady i wysokości.

Zasada, która stanowi, że każdy ze współwłaścicieli powinien ponosić nakłady i ciężary stosownie do posiadanego udziału, podlega wyłączeniu w przypadku, gdy podpisana została pomiędzy nimi umowa quoad usum. Umową taką współwłaściciele mogą uregulować zasady korzystania z nieruchomości. Gdy w wyniku zawartej umowy quoad usum współwłaściciele korzystają wyłącznie z określonej części rzeczy (dotyczy to najczęściej nieruchomości gruntowych lub budynkowych) to wówczas nakłady poczynione na tą część ponoszą wyłącznie oni.

Możliwe jest także zawarcie przez współwłaścicieli umowy, która w sposób odmienny, niż wynikający z udziałów we współwłasności, będzie regulowała kwestię partycypowania w wydatkach i ciężarach czynionych na wspólną rzecz.

Roszczenia o zwrot wartości poczynionych nakładów i poniesionych ciężarów przedawniają się na zasadach ogólnych. Termin ten, od 9 lipca 2018 roku wynosi 6 lat i jest liczony od daty poniesienia takich kosztów (do 8 lipca 2018 r. termin wynosił 10 lat). W przypadku, gdy przedmiot współwłasności służy prowadzeniu działalności gospodarczej współwłaścicieli i każdy z nich jest przedsiębiorcą, termin ten wynosi 3 lata.

Marcin Czwakiel

Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy

REKLAMA

REKLAMA

Archiwalne posty