Zgodnie z art. 144 Kodeksu Cywilnego, właściciel nieruchomości, przy wykonywaniu swojego właścicielskiego prawa, powinien powstrzymywać się od działań, które mogłyby zakłócać korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Chodzi tu o aktywne zachowanie właściciela, które jest podejmowane w ramach wykonywania jego prawa, a które to działanie równocześnie oddziałuje na sferę sąsiedniego prawa własności. Immisje stanowią więc, najogólniej mówiąc, działania na swojej nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Immisje mogą wywierać np. negatywny wpływ na stan nieruchomości, zdrowia ludzi lub zwierząt, wzrost i rozwój roślin. Przez nieruchomość rozumie się zarówno nieruchomości rolne i domy wolnostojące, jak i lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wielorodzinnych.
Wyróżnić można kilka podziałów immisji. Do najczęściej spotykanych należy podział na immisje bezpośrednie, wywołane przez działania celowe i pośrednie, wywołane przez działania niezamierzone. Immisje bezpośrednie są całkowicie zakazane. Do takich należy np. skierowanie spływu deszczówki ze swojej nieruchomości, na nieruchomości sąsiednie. Immisje pośrednie z kolei mogą mieć charakter materialny oraz niematerialny. Immisje materialne polegają na przechodzeniu elementów materialnych na sąsiednie nieruchomości. Do tego kryterium zaliczają się np. cząstki materii jak pyły, sadze, gazy, pary, zapachy, ciecze lub siły, takie jak wstrząsy, hałas, fale elektromagnetyczne (np. emitowane przez linie wysokiego napięcia). Immisje niematerialne stanowią z kolei oddziaływanie na sferę psychiczną człowieka lub jego uczucia. Działania te najczęściej wywołują strach, niepokój, poczucie zagrożenia, dyskomfort psychiczny, odrazę. Przykładem takiej immisji może być umieszczenie na swojej nieruchomości toalety publicznej, plaży nudystów, domu pogrzebowego.
Kryterium, które służy ocenie czy dana immisja jest dopuszczalna, czy też nie, stanowi „przeciętna miara”. Przy ustalaniu owej „przeciętnej miary” uwzględnia się społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości emitującej zakłócenia, jak i nieruchomości doznającej zakłóceń. Dopuszczalne są tylko takie immisje, które po pierwsze wynikają z normalnej eksploatacji nieruchomości, na której umiejscowione jest ich źródło (zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem), a po drugie nie naruszają normalnej eksploatacji nieruchomości doznającej immisji (również zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem). Pamiętać przy tym należy, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej nieruchomości wynika z jej charakteru. Te elastyczne kryteria „przeciętnej miary” oraz przeznaczenia nieruchomości, pozwalają brać pod uwagę wiele różnorodnych okoliczności i czynników towarzyszących immisjom. Warto przy tym dodać, że nawet zachowanie się właściciela zgodne z decyzjami i normami administracyjnymi nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich roszczeń w stosunku do niego, w razie zakłócenia korzystania z ich nieruchomości ponad przeciętną miarę.
Co robić gdy uznamy, że działanie sąsiada wpływa na naszą nieruchomość w sposób przekraczający ową przeciętną miarę? W pierwszej kolejności, warto porozmawiać z właścicielem nieruchomości, z której płyną immisje. Gdy rozmowa nie przyniesie pozytywnego dla nas skutku, należy owego właściciela wezwać pisemnie (np. listem poleconym) do zaprzestania naruszeń naszego prawa własności. Jeżeli wysłane wezwanie nie przyniesie oczekiwanego rezultatu, to koniecznym będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego z tzw. powództwem negatoryjnym określonym w art. 222§2 KC. W ramach tego przepisu przysługują dwa roszczenia: 1) żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz 2) o zaniechanie dokonywania naruszeń. Można zatem żądać, by właściciel nieruchomości podjął określone działania, które usuną całkowicie lub zmniejszą immisję do akceptowalnego poziomu (np. poprzez założenie filtrów w kominie). Wnioskować można również o ustanowienie przez sąd określonych zakazów (np. zakazu organizowania imprez) lub nakazów (np. nakazu przeniesienia gołębnika w inne miejsce swojej nieruchomości). W zależności od okoliczności danej sprawy, roszczenia mogą znajdować także oparcie w przepisach dotyczących ochrony dóbr osobistych, czy też dotyczących obowiązku naprawienia wyrządzonej immisjami szkody.
Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie oznacza, że w każdym przypadku dojdzie do całkowitego wyeliminowania immisji. Stan zgodny z prawem zaistnieje również w sytuacji, gdy zmniejszenie intensywności immisji nastąpi do poziomu, który nie będzie przekraczał „przeciętnej miary”.
Adwokat Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy