Służebność przesyłu, czyli nie tylko słup na działce oznacza prawo do wynagrodzenia. Wielu właścicieli działek w Polsce spotyka się z sytuacją, w której na ich nieruchomości stoją słupy energetyczne, biegną linie wysokiego napięcia, gazociągi, wodociągi lub podziemne kable. Często są tam od kilkudziesięciu lat, obciążając działkę swoją obecnością. Przy czym właściciel gruntu nigdy nie podpisywał żadnej umowy z przedsiębiorstwem energetycznym, wodociągowym czy gazowym. W takich przypadkach kluczowym pojęciem jest służebność przesyłu.
Czym jest służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, który pozwala przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystać z cudzej nieruchomości w celu budowy, eksploatacji i konserwacji urządzeń infrastruktury technicznej. Instytucja ta została wprowadzona do polskiego prawa dopiero w 2008 roku. W praktyce oznacza to, że właściciel działki obciążonej służebnością musi tolerować obecność urządzeń przesyłowych na swoim gruncie oraz umożliwić dostęp do nich w celu napraw czy modernizacji. Jednocześnie ma prawo do odpowiedniego wynagrodzenia za takie ograniczenie jego prawa korzystania z nieruchomości.
Służebność przesyłu dotyczy przede wszystkim urządzeń infrastruktury technicznej służących do przesyłu mediów. Zaliczamy do nich: linie energetyczne i słupy wysokiego napięcia, gazociągi, rurociągi przesyłowe, sieci wodociągowe i kanalizacyjne, kable telekomunikacyjne i światłowody. Urządzenia te mogą znajdować się zarówno nad ziemią (np. linie energetyczne), jak i pod jej powierzchnią (np. wodociąg czy kable).
Czy roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu się przedawnia?
To bardzo ważne pytanie. Odpowiedź ma dwoistą naturę. Samo prawo do złożenia wniosku o ustanowienie służebności przesyłu co do zasady nie ulega przedawnieniu. Zarówno właściciel nieruchomości jak i przedsiębiorstwo, które jest właścicielem urządzeń, może wystąpić do sądu o ustanowienie służebności w każdym czasie, jeśli na jego działce znajdują się urządzenia przesyłowe. W praktyce jednak spory najczęściej dotyczą tzw. zasiedzenia służebności przesyłu, czyli sytuacji, gdy przedsiębiorstwo twierdzi, że korzysta z gruntu tak długo – ponad 20 czy 30 lat albo jeszcze z czasów PRL, że i przez czas „zasiadywały” służebność, bez konieczności płacenia wynagrodzenia.
Istotną zmianę w tym zakresie przyniósł wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. Trybunał uznał, że przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogły nabywać przez zasiedzenie prawa odpowiadającego służebności przesyłu przed 2008 rokiem, czyli zanim instytucja ta została wprost wprowadzona do kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że wcześniejsza praktyka sądów – pozwalająca przedsiębiorstwom powoływać się na zasiedzenie takich praw – została przez Trybunał zakwestionowana. Termin zasiedzenia, zdaniem Trybunału, może być liczony dopiero od momentu wprowadzenia przepisów, czyli od 3 sierpnia 2008 r. Dla wielu właścicieli działek oznacza to możliwość ponownego dochodzenia swoich roszczeń.
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości bez umowy i bez ustanowionej służebności, właściciel może domagać się również wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Wysokość takiego roszczenia zależy od kilku czynników, m.in. wartości nieruchomości, stopnia ingerencji w grunt oraz tego, czy urządzenia utrudniają zabudowę lub korzystanie z działki. W praktyce roszczenia właściciela mogą obejmować zarówno zapłatę za korzystanie z nieruchomości w przeszłości, jak i ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość za odpowiednim wynagrodzeniem.
Ostatnie zmiany w orzecznictwie pokazują, że właściciele gruntów coraz częściej skutecznie dochodzą swoich praw. Droga do uzyskania należnego wynagrodzenia czasami jest długa, ale w każdym czasie warto nią podążyć.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy