Zarządzanie rzeczami wspólnymi jest istotnym aspektem współwłasności i może stanowić nie lada wyzwanie, szczególnie w kontekście podejmowania decyzji dotyczących rzeczy wspólnych, zwłaszcza wspólnej nieruchomości. Przepisy prawa cywilnego przewidują szereg zasad regulujących zarządzanie współwłasnością. Zasady te mają na celu zapewnienie efektywnego i sprawiedliwego korzystania z rzeczy wspólnej przez wszystkich współwłaścicieli. Czynności związane z zarządem dzieli się na czynności zwykłego zarządzania rzeczą wspólną oraz czynności przekraczające zwykły zarząd.
Zasadniczo czynności zwykłego zarządu obejmują załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, zgodnym z jej przeznaczeniem i utrzymywaniem w stanie niepogorszonym. Działania te nie wpływają znacząco ani na stan, ani na wartość rzeczy. Do takich czynności zaliczymy np. dokonywanie bieżących prac porządkowych i konserwacyjnych, uprawianie gruntów, pobieranie czynszu. Do podjęcia decyzji w ramach czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Z kolei do czynności przekraczających zwykły zarząd należy zwłaszcza rozporządzanie rzeczą wspólną, jak: wyzbycie się własności, obciążenie rzeczy prawem rzeczowym ograniczonym albo wynajęcie, wydzierżawienie czy użyczenie, względnie czynności, które zmieniają dotychczasowy sposób korzystania z rzeczy, jak np. budowa nowych budynków, rozbudowa istniejących, czy zmiana profilu działalności prowadzonej na nieruchomości. Czynności przekraczające zwykły zarząd to te, które mają istotny wpływ na rzecz wspólną, jej wartość lub przeznaczenie. Do podjęcia decyzji w zakresie czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Warto pamiętać, że przy współwłasności wszystkie pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, ale także koszty i obciążenia z nią związane, dzielone są proporcjonalnie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel ma obowiązek partycypować w kosztach utrzymania rzeczy np. nieruchomości czy samochodu. Ma również prawo do odpowiedniego udziału w zyskach.
Spory między współwłaścicielami mogą dotyczyć różnych aspektów zarządzania rzeczą wspólną, od decyzji dotyczących codziennego użytkowania, po poważne kwestie finansowe. Zdarzają się sytuacji, kiedy zarządzanie rzeczą wspólną staje się nadmiernie skomplikowane lub prowadzi do ciągłych konfliktów. Wówczas współwłaściciele mogą zdecydować się na zniesienie współwłasności. Może to nastąpić poprzez podział rzeczy wspólnej w naturze, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanych środków finansowych między współwłaścicieli.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy