Umowa dzierżawy jest – obok najmu – drugą najbardziej popularną formą oddawania nieruchomości „w obce ręce”. Podczas zawierania umowy najmu lub dzierżawy można wprawdzie opierać się wyłącznie na przepisach kodeksowych, jednak sporządzając umowę, warto zapewnić sobie lepszą ochronę niż ta wynikająca z przepisów.
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ten rodzaj umów jest szczególnie rozpowszechniony w stosunkach wiejskich, gdyż jej przedmiotem są najczęściej grunty rolne.
Pierwszym elementem, który w szczególności interesuje właściciela nieruchomości, jest oczywiście czynsz dzierżawny. Czynsz może być płatny nie tylko w pieniądzach, ale także w świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków uzyskanych przez dzierżawcę. Możliwe jest również ustalenie przez strony umowy, że czynsz będzie płatny w sposób mieszany. Strony, w każdym wypadku, powinny w zawieranej umowie jasno i wyraźnie określić sposób i terminy płatności czynszu, określić jego wysokość, a także wskazać, czy ustalona w umowie kwota czynszu stanowi kwotę netto czy brutto. Określenie wskazanych elementów ograniczy w znacznym stopniu możliwość powstania sporu na tle należnego czynszu.
Drugim bardzo ważnym elementem umowy jest ustalenie zasad wypowiedzenia zawieranej umowy. Co do zasady umowy dzierżawy są zawierane na długie okresy czasu – do 30 lat lub na czas nieokreślony.Dla umów dzierżawy zawieranych na czas nieokreślony przepisy przewidują, że wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego można dokonać na jeden rok naprzód na koniec okresu dzierżawnego, a innej dzierżawy – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania nieruchomości dzierżawcy, chyba że umowa lub miejscowe zwyczaje stanowią inaczej. Umownie z kolei strony mogą, w ramach swobody zawierania umów, uregulować kwestie wypowiedzenia odmiennie. Przy w braku takich ustaleń umownych, zastosowanie znajdują terminy ustawowe.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku umów zawartych na czas określony. W przypadku takich umów wypowiedzenie jest możliwe tylko, jeśli umowa to przewiduje i wyłącznie w określonych w umowie przypadkach. Jeśli więc strony nie wskażą warunków oraz terminów wypowiedzenia to, co do zasady, nie będzie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. Jedyną możliwością wówczas będzie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Niezmiernie istotne jest, więc aby umowa możliwie szeroko określała sytuacje, których zaistnienie umożliwi stronom rozwiązanie umowy z zachowaniem rozsądnego terminu wypowiedzenia. Warto o tym pamiętać, bo właśnie umowy zawierane na czas określony są najczęściej zawieranymi umowami dzierżawy.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy