Jednym z podstawowych celów, do którego dążą młodzi małżonkowie, jest posiadanie swojego mieszkania lub domu. Oczywiście mieszkanie można wynająć lub też kupić je na własność. Niewiele osób posiada jednak środki finansowe na zakup nieruchomości poprzez zapłatę od razu całej ceny. W takiej sytuacji przychodzą z pomocą banki, które w swojej ofercie mają także udzielanie kredytów na zakup nieruchomości.
Udzielenie kredytu uzależnione jest od możliwości jego spłaty. Spłatę z kolei najczęściej bankowi gwarantują wspólne zarobki małżonków, a czasami także poręczycieli. W przypadku kredytu udzielanego na zakup nieruchomości istnieje jeszcze inna możliwość zapewnienia gwarancji spłaty. Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku może być hipoteka na nieruchomości np. mieszkaniu, które ma być z przyznanego kredytu kupione. Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które jest wpisywanie do księgi wieczystej dla określonej nieruchomości prowadzonej przez sąd. Zabezpieczenie banku polega na tym, że jeżeli kredyt nie jest spłacany, bank ma prawo przeprowadzić egzekucję z zabezpieczonej nieruchomości. Dzięki temu jest w stanie uzyskać zaspokojenie swojego roszczenia w pierwszej kolejności, przed innymi wierzycielami. Po wspólnym zakupie przez małżonków nieruchomości, ze środków kredytowych, wchodzi ona w skład ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
Po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód, kolejnym krokiem jest dokonanie podziału majątku wspólnego małżonków. W skład tego majątku często wchodzi nieruchomość, najczęściej lokal mieszkalny, obciążony hipoteką. Podziału majątku, co do zasady można dokonać na trzy sposoby: 1) fizyczny podział nieruchomości, 2) przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu z byłych małżonków z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego małżonka – najczęściej stosowana metoda oraz 3) sprzedaż mieszkania w drodze licytacji komorniczej i podział uzyskanych z tej sprzedaży pieniędzy.
Generalną zasadą jest, że przy podziale majątku wspólnego bierze się pod uwagę wyłącznie aktywa. Nie bierze się pod uwagę długów. Takim długiem jest wierzytelność banku wynikająca z udzielonego kredytu hipotecznego, która zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości. Sąd nie ustala istnienia długów, ich wysokości, ani też nie orzeka o ich spłacie.
Czy więc hipoteka na nieruchomości pomniejsza wartość podlegającej podziałowi nieruchomości? Aktualne stanowisko Sądu Najwyższego jest takie, że hipoteka nie ma znaczenia przy ocenie wartości mieszkania dlatego, że wpisana hipoteka zabezpiecza dług, a nie pomniejsza wartości nieruchomości. Powstaje naturalne pytanie: kto w takiej sytuacji ma obowiązek spłaty zobowiązania kredytowego wobec banku? W tym zakresie sytuacja byłych małżonków się nie zmienia. Obowiązek spłaty zadłużenia, jako solidarnego, spoczywa na każdym z nich – każdy z byłych małżonków jest zobowiązany do spłaty całości zobowiązania wobec banku. Bank, biorąc pod uwagę możliwości uzyskania spłaty zadłużenia, może wybrać, z którego dłużnika egzekwować należność. Z drugiej jednak strony, byłemu małżonkowi, który dokonał spłaty przysługuje, prawo do żądania połowy kwoty, którą spłacił bankowi, od drugiego zobowiązanego przecież tak jak i on, byłego małżonka.
Taka sytuacja, w przypadku konfliktu pomiędzy byłymi małżonkami, prowadzić może do dużych problemów. Należy bowiem pamiętać, że kredyty hipoteczne są kredytami długoletnimi, a teoretycznie po spłacie każdej jednej raty przez jednego z byłych małżonków, może on żądać połowy kwoty, którą spłacił, od drugiego.
Ponieważ jednak w życiu mogą zaistnieć różne sytuacje, których nie można przewidzieć, a w związku z tym opisać przepisami prawa, Sąd Najwyższy dopuścił możliwość uwzględnienia obciążenia hipotecznego nieruchomości, przy ustalaniu jej wartości, dla potrzeb podziału majątku. Pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość kredytu zabezpieczonego hipoteką jest możliwe wyłącznie w szczególnych sytuacjach. Okoliczności zezwalające sądowi na uwzględnienie istnienia długu zabezpieczonego hipoteką przy ocenie wartości nieruchomości, mogą mieć przyczynę zarówno w sytuacji osobistej jak i majątkowej byłych małżonków. Mogą tez wynikać z sytuacji związanej z majątkiem podlegającym podziałowi, na przykład, gdy istnieje rażąca dysproporcja pomiędzy obciążeniem nieruchomości i jej wartością rynkową. Okoliczności te podlegają badaniu i ocenie przez sąd w każdej rozpoznawanej sprawie.
Warto także wiedzieć, że w takim przypadku bierze się pod uwagę rzeczywistą wysokość długu istniejącego na dzień dokonywania podziału, a nie kwoty, która hipoteką została zabezpieczona. Kwota długu, wobec jego spłaty częściowej w ratach, będzie rzeczywiście niższa, niż kwota zabezpieczona hipoteką, która jest ujawniona we wpisie do księgi wieczystej.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy