Prawo w pigułce: zawarcie umowy najmu okazjonalnego
Najem, ogólnie rzecz ujmując, to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem, czyli do używania i korzystania, określonej osobie – najemcy. Umowa najmu okazjonalnego jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Na dziś wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2019, poz.1182).
Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem (współwłaścicielem) lokalu, z tym zastrzeżeniem, że osoba taka nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie jest zatem możliwe zawarcie takiej umowy przez podmiot prawa handlowego, np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Z drugiej strony umowy najemcą również może być tylko osoba fizyczna. W świetle obowiązujących aktualnie przepisów, nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego np. przez spółkę z o.o.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas określony, który nie może przekraczać 10 lat. Takiej umowy nie można zawrzeć na czas nieokreślony. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Wszystkie zmiany takiej umowy, czyli aneksy, również muszą być sporządzone na piśmie. Jeżeli forma pisemna umowy lub jej zmian nie zostanie zachowana, to umowa lub jej zmiany są nieważne, czyli prawnie nieskuteczne.
Zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego
Nie ulega wątpliwości, że zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego w większym stopniu chronią właściciela lokalu mieszkalnego – jako wynajmującego – niż najemcę takiego lokalu.
Do umowy najmu okazjonalnego muszą być załączone następujące dokumenty:
1) Oświadczenie najemcy lokalu, że w przypadku, gdy umowa wygaśnie (wraz z upływem terminu, na który została zawarta) lub ulegnie rozwiązaniu (wraz z upływem terminu wypowiedzenia umowy) opróżni on, opuści i wyda lokal wynajmującemu w terminie wskazanym przez tegoż wynajmującego. W tym oświadczeniu przyszły najemca, w zakresie opróżnienia i wydania lokalu, poddaje się egzekucji. Oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.
2) Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku, gdy wszczęta i przeprowadzona zostanie jego egzekucja z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego.
3) Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę, o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie w tym wskazanym lokalu, przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące, w przypadku zaistnienia okoliczności związanych z koniecznością realizacji prawa wynajmującego do działań egzekucyjnych w stosunku do najemcy.
Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie: a) wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu tj. opłat czynszu najmu, innych opłat, odnowienia mieszkania, jeżeli najemca tego obowiązku nie wypełnił itp.; b) ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu.
Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania lokalu przez najemcę. Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia zaległości najemcy, wynikających z łączącej ich umowy najmu okazjonalnego, z kaucji zabezpieczającej.
Wynajmujący ma prawo do pobierania czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Może również pobierać od najemcy opłaty, które od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp. Strony umowy mogą jednak ustalić, że najemca opłat tych nie będzie ponosił, a wynajmujący uwzględni te opłaty w wysokości stawki czynszu najmu. Wynajmujący może od najemcy pobierać również inne opłaty, ale tylko wtedy, gdy zostały one wyraźnie wskazane i ich wysokość określono w umowie.
Podwyższać czynsz najmu można tylko w sposób i na warunkach wskazanych w umowie. Jeżeli w umowie nie ustalono możliwości podwyższania stawki czynszu najmu, to przez czas trwania umowy nie można podwyższyć wysokości czynszu najmu.
Ponadto właściciel ma obowiązek dokonania zgłoszenia najmu do właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu mieszkalnego. Najemca ma prawo żądania od wynajmującego przedłożenia dowodu dokonanego zgłoszenia.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może ulec zakończeniu na dwa sposoby: a) poprzez jej wygaśnięcie, czyli z upływem okresu, na który została zawarta; b) poprzez jej rozwiązanie, czyli z upływem okresu jej wypowiedzenia.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy