https://db2010.pl Tygodnik DB2010 GAZETA AGLOMERACJI WAŁBRZYSKIEJ

Prawo w pigułce: wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Prawo w pigułce: wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Zarówno najemcy, jak i osobie wynajmującej lokal mieszkalny przysługuje prawo do wypowiedzenia łączącej strony umowy najmu. Właściciel wynajmujący lokal, w swoim prawie do wypowiedzenia umowy, jest jednak znacznie bardziej ograniczony od najemcy.

Wynajmujący lokal jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu tylko w ściśle określonych przypadkach. W każdym z tych przypadków należy pamiętać o tym, że wypowiedzenia umowy należy dokonać na piśmie oraz wskazać przyczynę wypowiedzenia. Najemca natomiast nie musi podawać żadnych przyczyn składanego wypowiedzenia. Jakakolwiek inna forma wypowiedzenia (np. ustna) nie wywoła żadnego skutku prawnego.
Generalną zasadą jest, że umowę najmu może wypowiedzieć zarówno wynajmujący jak i najemca najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy najmu w marcu sprawi, że ulegnie ona rozwiązaniu z dniem 30 czerwca. Skrótowo rzecz ujmując – miesiąc, w którym umowę się wypowiada, nie jest wliczany do 3-miesięcznego terminu.
Przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego są szczegółowo w przepisach określone i można je podzielić na kilka podstawowych grup.
W pierwszej grupie znajdują się przyczyny wypowiedzenia związane z zachowaniem się najemcy. Do tej grupy zalicza się używanie lokalu niezgodnie z zawartą umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, czy wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy, przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Przed wypowiedzeniem umowy, pierwszym krokiem, jaki musi podjąć właściciel w takich sytuacjach, jest pisemne wezwanie najemcy do zmiany sposobu zachowania. Takie wezwanie powinno mieć charakter upomnienia. Dopiero, gdy takie upomnienie nie przyniesie pozytywnego skutku, właścicielowi przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu.
Drugą grupę stanowią przyczyny wypowiedzenia umowy w związku z zachowaniem się najemcy, związanym z obowiązkami płatniczymi, na rzecz wynajmującego. Ma to miejsce w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu, bądź najemca zalega z opłatami za używanie lokalu lub opłatami niezależnymi od wynajmującego np. za media. Zaległość musi dotyczyć opłat wnoszonych właścicielowi mieszkania – wynajmującemu. Zaległość za te opłaty, płacone bezpośrednio np. dostawcy mediów, nie ma wpływu na możliwość wypowiedzenia umowy z tej przyczyny.
Zaległość w płatności musi obejmować, co najmniej, trzy pełne okresy płatności. W zakresie czynszu najmu będzie to najczęściej zaległość za trzy miesiące. Inaczej może to przedstawiać się w płatnościach za media. Jeżeli np. opłata za dostawę energii elektrycznej (płacona wynajmującemu, a nie zakładowi energetycznemu) rozliczana jest co 2 miesiące, to okres ten wydłuża się już do 6 miesięcy braku płatności.
Również i w tych przypadkach właściciel, przed wypowiedzeniem, musi wcześniej podjąć odpowiednie działania. Właściciel ma obowiązek uprzedzenia na piśmie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy z jednej (lub wszystkich) wskazanej wyżej przyczyny oraz wyznaczenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania wszystkich zaległości oraz zapłaty w terminie wszystkich opłat bieżących. Dopiero, gdy takie upomnienie nie odniesie skutku, można wypowiedzieć umowę najmu.
Trzecią grupą przyczyn, jest wypowiedzenie umowy w związku z bezprawnym udostępnianiem lokalu. Umowę najmu można wypowiedzieć z tej przyczyny, gdy najemca wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część, bez pisemnej zgody właściciela.
Czwartą grupę stanowią przyczyny wypowiedzenie niezależne zarówno od wynajmującego jak i najemcy. Są to przyczyny związane ze stanem nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal. Można wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli budynek, w którym lokal się znajduje, jest przeznaczony do rozbiórki lub wymaga gruntownego remontu.
Piątą grupę przyczyn stanowi wypowiedzenie związane z niezamieszkiwaniem przez najemcę w wynajmowanym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy. Termin wypowiedzenia umowy z tej przyczyny wynosi 6 miesięcy.
Kolejną grupą przyczyn jest wypowiedzenie umowy najmu z powodu zamiaru zamieszkania w dotychczas wynajmowanym lokalu przez właściciela lub jego wstępnych (rodziców, dziadków), lub pełnoletnich zstępnych (dzieci, wnuki). W pewnych sytuacjach również inne osoby, wobec których właściciel ma ustalony obowiązek alimentacyjny np. rodzeństwo. Właściciel lokalu ma prawo w nim zamieszkać i w takiej sytuacji może wypowiedzieć dotychczasową umowę najmu. Jeżeli z tego prawa skorzysta, to niestety będą ciążyły na nim również pewne obowiązki. Umowę z tej przyczyny można wypowiedzieć, co do zasady, z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Jeżeli najemca, w chwili, kiedy otrzymał wypowiedzenie umowy najmu, przekroczył 75 rok życia, to prawo właściciela do wypowiedzenia umowy ulega ograniczeniu. Jeżeli taki starszy najemca nie ma prawa do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać, ani też nie ma osób, które zobowiązane są wobec tej osoby do świadczeń alimentacyjnych, to wypowiedzieć umowę można, jednakże takie wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci najemcy.
Marcin Czwakiel

Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy

REKLAMA

Click Here