Prawo w pigułce: obowiązki właściciela wynajmującego lokal
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie (wydanie) najemcy lokalu oraz umożliwienie najemcy korzystania z mediów (prąd, gaz, woda itp.). Przekazanie lokalu powinno nastąpić protokolarnie.
W sporządzonym, wspólnie z najemcą, protokole należy możliwie dokładnie opisać lokal, wskazując jego powierzchnię i położenie. Przede wszystkim powinno się jednak określić, jakie instalacje i urządzenia w lokalu się znajdują oraz opisać ich stan techniczny, a także, w miarę możliwości, ich stopień zużycia. Dobrym pomysłem jest także sporządzenie szczegółowej dokumentacji fotograficznej lokalu. Tak sporządzony protokół będzie w przyszłości stanowił – po zakończeniu umowy najmu – podstawę do rozliczeń, pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Obowiązki właściciela budynku
Zdecydowanie większe obowiązki ciążą na osobie, która jest również właścicielem budynku, w którym wynajmuje lokal mieszkalny najemcy. Na takim właścicielu ciążą nie tylko obowiązki związane z lokalem podlegającym wynajmowi, ale także związane z funkcjonowaniem całego budynku. Właściciel jest zobowiązany do zapewnienia prawidłowego i sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z całym budynkiem. Instalacje i urządzenia muszą działać w sposób umożliwiający najemcy korzystanie z nich np. w zakresie energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej, kanalizacji. Oczywiście, jeżeli budynek ma np. kilka pionów wodociągowych podłączonych do kilku lokali mieszkalnych, to obowiązek ten dotyczy tylko tych części instalacji, które „dochodzą” do lokalu wynajmowanego – jeżeli pozostałe lokale są wyłączone z używania. Właściciel jest także zobowiązany do utrzymywania w czystości i porządku pomieszczeń wspólnych budynku oraz otoczenia tegoż budynku. Na nim spoczywa również obowiązek napraw uszkodzeń budynku, o ile nie zostały one spowodowane działaniem najemcy.
Obowiązki właściciela lokalu
Podobne obowiązki ciążą na właścicielu w sytuacji, gdy nie jest właścicielem budynku, a jedynie właścicielem mieszkania. Jego obowiązkiem jest również dokonywanie napraw lokalu, jeżeli konieczność dokonania napraw nie wynikała z niewłaściwego korzystania z lokalu przez najemcę. Dodatkowo musi dokonywać napraw lub nawet wymiany instalacji, w tym także wyposażenia technicznego, które związane są z lokalem. Zakres tych obowiązków zazębia się niejako z obowiązkami ciążącymi na najemcy. Innymi słowy, naprawy, których dokonanie nie jest obowiązkiem najemcy, obciążają właściciela lokalu.
Właściciel ma więc przede wszystkim obowiązek:
1) naprawy, a w razie konieczności nawet wymiany, wewnętrznych instalacji wodociągowej (zimnej wody), gazowej oraz ciepłej wody. Oczywiście wymiana tych instalacji uwarunkowana jest możliwością korzystania z nich przez najemcę, a tym samym, w ogóle, możliwością korzystania z wynajmowanego lokalu. Właściciel nie ma jednak obowiązku wymiany armatury i wyposażenia, które z tymi instalacjami są związane;
2) naprawy, a w razie konieczności wymiany, wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej oraz instalacji centralnego ogrzewania (obowiązek dotyczy również grzejników)
3) naprawy lub wymiany (w razie potrzeby) instalacji elektrycznej;
4) wymiany (ale już nie naprawy) stolarki okiennej i drzwiowej, pieca gazowego, a także podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych. Na właścicielu spoczywa również obowiązek wymiany tynków.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy