Prawo własności nieruchomości może należeć do jednej lub kilku osób. W tym drugim wypadku mamy do czynienia ze współwłasnością. Współwłaścicielem nieruchomości można zostać różny sposób, np. kupując wspólnie działkę lub nabywając spadek.
Współwłasność polega na tym, że dana, konkretna nieruchomość należy do kilku osób (współwłaścicieli). Każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie uprawnienia związane właśnie z prawem własności. To właśnie problem z realizacją tych właścicielskich uprawnień bywa najczęściej przyczyną konfliktów pomiędzy współwłaścicielami. Podejmowanie czynności związanych z zarządem taką nieruchomością wymaga zgody, co najmniej większości współwłaścicieli. Muszą więc oni ze sobą współdziałać. Co zrobić, gdy wymagane współdziałanie jest utrudnione lub wręcz niemożliwe? W takim wypadku warto rozważyć zniesienie współwłasności nieruchomości.
Zniesienia współwłasności można dokonać umownie lub sądownie. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić jedynie wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na proponowany sposób zniesienia współwłasności. Umowę taką zawiera się przed notariuszem i ma ona formę aktu notarialnego.
Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie uzgodnić sposobu zniesienia współwłasności, konieczne jest założenie sprawy sądowej. Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział fizyczny nieruchomości,
2) przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu (lub kilku) ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku),
3) sprzedaż nieruchomości i podział środków w ten sposób uzyskanych.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny bywa czasem praktykowane. Taki podział nie może być jednak sprzeczny z przepisami prawa lub zasadami społeczno-gospodarczymi. Nie może skutkować również istotną zmianą nieruchomości lub znacznym zmniejszeniem jej wartości. Można więc dokonać np. podziału działki na kilka mniejszych, czy wydzielić w budynku samodzielne lokale mieszkalne. Nie można jednak podzielić fizycznie budynków według pięter. Inaczej mówiąc nie można podzielić budynku w poziomie (piętrami), ale jest możliwość podziału w pionie (po ścianach działowych), o ile do każdej z wyodrębnionych części budynku będą osobne wejścia.
Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego (lub kilku) współwłaścicieli jest najczęściej spotykanym sposobem zniesienia współwłasności. Z przyznaniem pełnej własności wiąże się zobowiązanie do spłaty wartości udziałów na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Ugodowe dokonanie zniesienia współwłasności pozwala współwłaścicielom nie tylko na samodzielne ustalenie, komu przypadnie nieruchomość, ale również na ustalenie wysokości oraz terminów spłat. Zawarcie ugody sądowej znacznie skróci także czas trwania postępowania sądowego.
Brak zgody na proponowany sposób zniesienia współwłasności często wynika z faktu, że więcej niż jeden współwłaściciel chciałby przejąć nieruchomość na własność. Założenie sprawy sądowej automatycznie powoduje jednak, że to sąd zdecyduje, komu przypadnie nieruchomość. Sąd bierze pod uwagę wiele czynników np. stopień związania z nieruchomością czy sytuację rodzinną, mieszkaniową i majątkową poszczególnych współwłaścicieli. Dodatkowo osoba, która chce przejąć na własność nieruchomość, musi wykazać, że jest w stanie spłacić udziały pozostałych współwłaścicieli. W przeciwnym razie sąd takiego sposobu zniesienia współwłasności nie uwzględni.
Gdy brak jest zgody, co do zniesienia współwłasności lub gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić udziałów pozostałych współwłaścicieli, a brak jest również możliwości podziału fizycznego nieruchomości, zniesienie współwłasności jest możliwe przez egzekucyjną sprzedaż nieruchomości. Ten sposób jest najmniej korzystny dla współwłaścicieli. Sprzedaży dokonuje bowiem komornik sądowy na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości, co wiąże się chociażby z kosztami jego wynagrodzenia, ale także kosztami postępowania np. ogłoszeń, doręczeń korespondencji. Koszty te pomniejszą kwotę należną współwłaścicielom uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości.
Marcin Czwakiel
Kancelaria Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy